了解。「1億円をフルローン（借入1億）でマンション購入」として、ざっくり“借入コスト（利息＋ローン手数料）”をシミュレーションします。 ※元利均等・35年（420回払い）で計算。物件購入の諸費用（仲介手数料・登記費用・火災保険など）は別枠です。
① まずは金利でどれだけ増えるか（利息）
借入：1億円 / 35年
金利1.0%：月 約28.2万円／総利息 約1,856万円
金利2.0%：月 約33.1万円／総利息 約3,913万円
➡️ 金利が1%→2%になるだけで、利息が約2,057万円増（えげつない）
② ローン手数料タイプ別：追加で払う額（利息＋手数料）
日本の住宅ローンでよくある2パターン（＋保証料パターン）を並べます。
金利 手数料タイプ（例） 月返済 総利息 手数料 利息+手数料 合計
1.0% 定額（例：3.3万円） 約28.2万 約1,856万 約3.3万 約1,859万 1.0% 定率（例：2.2%） 約28.2万 約1,856万 約220万 約2,076万 1.0% 定額+保証料前払い（例：2%） 約28.2万 約1,856万 約203万 約2,059万 2.0% 定額（例：3.3万円） 約33.1万 約3,913万 約3.3万 約3,916万 2.0% 定率（例：2.2%） 約33.1万 約3,913万 約220万 約4,133万 2.0% 定額+保証料前払い（例：2%） 約33.1万 約3,913万 約203万 約4,116万
③ “だいたい感”が掴める雑な法則（強い）
金利が0.5%上がるごとに、総利息がだいたい +1,050万円くらい増える（1億・35年の場合）
手数料は
定額型：ほぼ誤差レベル（数万円）
定率2.2%型：一撃で約220万円（地味に痛い）
④ 参考：頭金を入れるとどうなる？
利息も手数料（定率型なら）も、ざっくり借入額に比例して減ります。 例：借入8,000万なら、上の数字のだいたい8割。
必要なら次に、「変動金利で当初0.6%→2%まで上がった」みたいな現実っぽい上昇シナリオ（途中で借り換え・繰上返済あり/なし）でも、同じ1億で“総額どれくらいブレるか”出します。金利の動き方で世界線が変わります。
結論だけいくね。
だいたい「1％前後 → 2％台」への上昇。
もう少し正確に言うと
以前（ここ1～2年）：0.6〜1.0％あたり
今回：一時 2.0％
なので、 ＋約1.0〜1.4％ポイント上がった、という理解でOK。
これ、数字の見た目以上にインパクトが大きくて、 1億円・35年ローンだと 「利息が2000万円クラスで増えるゾーン」に一気に入る水準。
金利は0.1％刻みが本来の世界。 それが1％単位で動くのは、地殻変動レベルと思っていい。
影響はシンプルに3つ。「借りられる額が減る」「毎月が重くなる」「売りやすさが落ちる」です。
1) 同じ物件でも月返済が増える
1億・35年（元利均等）の例だと
1%：月 約28.2万
2%：月 約33.1万 → 月 +約4.9万（年 +約59万）
「家賃＋5万円」が固定で増える感じ。地味に致命傷。
2) 審査で“借りられる上限”が下がる
銀行は金利が上がると、返済負担が増える前提で見るので、同じ年収でも
借入上限が下がる
希望額に届かない が起きやすい。
ざっくり感としては、金利が1%上がると借入可能額は1〜2割落ちることが多い（審査条件次第）。
3) 価格が調整されやすい（特に高額・郊外・投資色の強い物件）
買える人が減る＝需要が弱まるので、
新築：値引き・仕様調整・キャンペーン増
中古：売り出し期間が伸びる／価格交渉が通りやすくなる が起きやすい。
4) 変動金利の人は“将来の上振れリスク”が増える
今は変動がまだ低めでも、長期金利が上がる局面では
変動もじわじわ上がる
固定はさらに高くなる の両方があり得る。
じゃあ今後買う人は何を優先すべき？
「金利2〜3%でも生活が崩れない予算」で買う（安全側の設計）
頭金を厚く or 借入を抑える（金利上昇耐性UP）
物件は“売れる立地”を優先（出口が命）
金利が上がると、住宅は「夢」から「数学」になる。残酷だけど、ここを押さえると勝てます。
